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Hipotecas para primera vivienda: guía completa para comprar tu casa
Comprar tu primera vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Elegir bien la hipoteca puede suponer miles de euros de diferencia a lo largo de los años.
En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber para contratar una hipoteca en España en 2026: tipos de hipoteca, requisitos, gastos reales, avales públicos y consejos prácticos para conseguir las mejores condiciones.
Tipos de hipoteca para primera vivienda
Antes de firmar, es fundamental entender las diferencias entre los distintos tipos de hipoteca.
Hipoteca a tipo fijo
La cuota se mantiene igual durante toda la vida del préstamo.
Ventajas
- Seguridad y estabilidad
- Protección frente a subidas del Euríbor
Inconvenientes
- Interés inicial más alto
- Menor flexibilidad si bajan los tipos
Ideal para
- Personas que priorizan tranquilidad y previsión a largo plazo
Ejemplo
Hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3,2 % fijo → ≈ 720 € al mes
📌 Actualización 2026: Los tipos fijos se han estabilizado en torno al 3-3,5 % TAE, ofreciendo mayor previsibilidad en un contexto de tipos de interés normalizados.
Hipoteca a tipo variable
El interés depende del Euríbor más un diferencial.
Ventajas
- Cuota inicial más baja
- Posible ahorro si los tipos bajan
Inconvenientes
- Incertidumbre en la cuota
- Riesgo de subidas futuras
Ideal para
- Quienes pueden asumir variaciones en la cuota mensual
Hipoteca mixta
Combina ambos sistemas:
- Tipo fijo los primeros años (normalmente 5–10)
- Tipo variable el resto del préstamo
Ventaja principal
- Estabilidad inicial con posibilidad de ahorro a largo plazo
Requisitos para conseguir una hipoteca
Requisitos económicos
Los bancos analizan principalmente:
- Ingresos estables (contrato indefinido o antigüedad laboral)
- Ratio de endeudamiento: la cuota no debe superar el 30–35 % de los ingresos netos
- Ahorros previos: normalmente entre el 20 % y el 30 % del precio de la vivienda
Documentación habitual
| Documento | Detalle |
|---|---|
| DNI o NIE | En vigor |
| Nóminas | Últimas 3–6 |
| Declaración de la renta | Último ejercicio |
| Vida laboral | Actualizada |
| Extractos bancarios | Últimos 6 meses |
| Contrato de arras | Si existe reserva |
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
De forma general, el banco financia hasta el 80 % del valor de la vivienda. El comprador debe aportar:
- 20 % de entrada
- 10 % aproximadamente en gastos
Ejemplo práctico
Para una vivienda de 200.000 €:
- Entrada (20 %): 40.000 €
- Gastos (≈10 %): 20.000 €
- Total necesario: 60.000 €
Gastos al comprar una vivienda
Gastos de la hipoteca
Desde 2019, la mayoría los asume el banco:
- Notaría
- Registro
- Gestoría
- Impuesto AJD
El comprador solo paga:
- Tasación: 300–500 €
Gastos de la compraventa
Vivienda usada
- ITP: 6–10 % según comunidad autónoma
- Notaría: 600–1.000 €
- Registro: 400–650 €
Vivienda nueva
- IVA: 10 %
- AJD: 0,5–1,5 % según comunidad
Aval ICO para jóvenes y familias
El aval ICO es una medida pública para facilitar el acceso a la vivienda.
Requisitos generales
- Menores de 35 años o familias con menores
- Primera vivienda habitual
- Ingresos dentro de los límites establecidos
- Precio máximo de la vivienda según zona
Ventajas principales
- Hipoteca de hasta el 100 % del valor
- Menor necesidad de ahorro inicial
- Mejores condiciones de acceso
📌 Actualización 2026: El aval ICO mantiene su vigencia con límites de precio actualizados según las zonas tensionadas. Consulta los límites específicos en la web del ICO.
Consejos para conseguir la mejor hipoteca
- Compara varias ofertas, no te quedes con la primera
- Negocia las vinculaciones (seguros, tarjetas, nómina)
- Fíjate en la TAE, no solo en el TIN
- Revisa las comisiones por amortización anticipada
- No firmes con prisas: la hipoteca es a largo plazo
Errores comunes al contratar una hipoteca
- Fijarse solo en la cuota inicial
- No calcular bien los gastos
- Sobreendeudarse
- Aceptar vinculaciones innecesarias
- No leer la letra pequeña
Conclusión
Contratar una hipoteca para primera vivienda requiere planificación, información y comparación. Conocer los tipos de hipoteca, los requisitos reales, los gastos asociados y las ayudas disponibles te permitirá tomar una decisión segura y evitar errores costosos.
Elegir bien hoy es la clave para vivir tranquilo durante los próximos años.